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Umnutzungsantrag für die Ferienwohnung: Was in NRW gilt
Stand: 01.09.2026
Zwei Verfahren, die nichts miteinander zu tun haben
Die 90-Tage-Grenze und der Umnutzungsantrag werden ständig verwechselt. Die 90 Tage stammen aus dem Zweckentfremdungsrecht und beantworten die Frage, ob die Stadt die Wohnung dem Wohnungsmarkt entzogen sieht. Das Bauamt fragt etwas anderes: Welche Nutzung ist für dieses Gebäude genehmigt? Beide Verfahren laufen bei verschiedenen Ämtern, und beide können negativ ausgehen. Eine Wohnraum-ID ersetzt keine Baugenehmigung — und eine Baugenehmigung hebt keine Zweckentfremdungssatzung auf. Eine Nutzungsuntersagung ist auch unterhalb von 90 Tagen möglich, wenn die tatsächliche Nutzung von der genehmigten abweicht.
Wann überhaupt eine Nutzungsänderung vorliegt
Ferienwohnen ist baurechtlich kein „Wohnen": Es fehlt die auf Dauer angelegte Häuslichkeit mit eigener Haushaltsführung (BVerwG, Urteile vom 18.10.2017 – 4 C 5.16 und 4 CN 6.17). Seit 2017 führt § 13a BauNVO die Ferienwohnung als eigene Nutzungsart und lässt sie auch außerhalb von Sondergebieten zu — die Genehmigungspflicht entfällt dadurch nicht.
Verfahrensfrei ist eine Nutzungsänderung in NRW nur nach § 62 Abs. 2 BauO NRW 2018, wenn die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen auslöst als die alte. Das Bauportal NRW nennt das ausdrücklich „eher selten möglich", weil typischerweise Stellplätze oder Barrierefreiheit anders zu beurteilen sind. Anders liegt es bei gelegentlicher Vermietung der selbst bewohnten Wohnung während des eigenen Urlaubs oder einzelner Zimmer in der selbst bewohnten Wohnung — das kann außerhalb der Genehmigungspflicht bleiben und hängt vom Einzelfall ab.
Formlose Anfrage oder Vorbescheid?
Das ist der Punkt, an dem am häufigsten falsch geplant wird. Die beiden Wege sind nicht dasselbe:
- Formlose Anfrage beim Bauamt: kostet nichts, geht per E-Mail, liefert eine Auskunft — und bindet die Behörde nicht. Gut, um die Lage zu sondieren und den richtigen Ansprechpartner zu finden.
- Vorbescheid (§ 77 BauO NRW 2018), oft „Bauvoranfrage" genannt: klärt einzelne Fragen — typischerweise die planungsrechtliche Zulässigkeit — vorab verbindlich. Er bindet die Behörde drei Jahre lang, auch für das spätere Baugenehmigungsverfahren, und kann auf schriftlichen Antrag um je ein Jahr verlängert werden. Er kostet 50 Euro bis 100 Prozent der errechneten Genehmigungsgebühr, dauert typischerweise ein bis drei Monate und wird von einer bauvorlageberechtigten Person eingereicht.
Wer vor dem Kauf Sicherheit über die Zulässigkeit braucht, nimmt den Vorbescheid. Wer erst einmal wissen will, wie das Amt die Sache sieht, fängt mit der formlosen Anfrage an.
Welches Verfahren gilt
- § 63 BauO NRW – Genehmigungsfreistellung: nur wenn die Voraussetzungen vorliegen — im Kern ein qualifizierter Bebauungsplan; seit dem 01.09.2026 zusätzlich für die Umnutzung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken auch im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB). Die Bauvorlagen gehen seitdem an die Bauaufsichtsbehörde (vorher an die Gemeinde); mit der Nutzung darf einen Monat nach Eingang begonnen werden, sofern die Gemeinde nicht binnen dieser Frist erklärt, dass das vereinfachte Verfahren durchgeführt werden soll.
- § 64 BauO NRW – vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren: der Regelfall, solange kein großer Sonderbau entsteht.
- § 65 BauO NRW – Baugenehmigungsverfahren: wenn durch die Änderung ein Sonderbau nach § 50 Abs. 2 BauO NRW entsteht. Für Beherbergungsstätten wird die Schwelle bei mehr als 30 Betten genannt; Teil 2 der SBauVO NRW greift ab mehr als zwölf Gastbetten, nimmt Ferienwohnungen aber ausdrücklich aus.
Unterlagen, Gebühren, Dauer
- Eingereicht wird durch eine bauvorlageberechtigte Person — Architektin, Bauingenieur, in Grenzen Handwerksmeister.
- Typische Unterlagen: Lageplan und Bauzeichnungen, in der Praxis zusätzlich Betriebsbeschreibung, Stellplatznachweis und je nach Fall ein Brandschutznachweis. Die genaue Liste gibt die Bauaufsicht vor.
- Gebühren: für eine reine Nutzungsänderung 50 bis 5.000 Euro nach dem Allgemeinen Gebührentarif der AVwGebO NRW; bemessen wird unter anderem nach Herstellungskosten beziehungsweise Rohbauwert. Eine belastbare Zahl nennt nur die Behörde selbst.
- Dauer: Die Vollständigkeitsprüfung läuft in zehn Arbeitstagen; für das Gesamtverfahren sollte man mindestens vier Monate einplanen. Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde.
Was ohne Genehmigung passiert
Für eine Nutzungsuntersagung genügt regelmäßig die formelle Illegalität — also das Fehlen der Genehmigung. Ob die Nutzung materiell zulässig wäre, prüft die Behörde dafür nicht; das ist Sache des Genehmigungsverfahrens. Auch die Untersagung selbst ist gebührenpflichtig, und der Versicherungsschutz kann entfallen.
Was seit dem 1. September 2026 gilt
Zum 01.09.2026 ist die als „BauCode NRW" vorgestellte Novelle in Kraft getreten (amtlich: Drittes Gesetz zur Änderung der Landesbauordnung 2018 vom 21.07.2026, GV. NRW. S. 537). Die Paragraphen behalten ihre Nummern. Neu sind unter anderem eine Genehmigungsfiktion im vereinfachten Verfahren: entscheidet die Behörde dort nicht binnen sechs Wochen ab vollständigen Unterlagen, gilt die Genehmigung als erteilt — das gilt für ab dem 01.09.2026 eingereichte Anträge. Im Regelverfahren gibt es eine Entscheidungsfrist von drei Monaten, aber keine Fiktion. Dazu kommen erweiterte Genehmigungsfreistellungen und der elektronische Bauantrag als Regelfall. Wichtig für die Erwartungshaltung: Die Erleichterungen zielen auf die Umnutzung zu Wohnzwecken. Der Weg von der Wohnung zur Ferienwohnung ist die Gegenrichtung — dass er dadurch leichter wird, ist nicht belegt, und in Städten mit Wohnraumschutzsatzung ist eine solche Genehmigung ohnehin die Ausnahme.
Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Stand: siehe Datumsangabe am Artikelanfang.
Quellen
- BauO NRW 2018 §§ 62, 63, 64, 65, 77; § 50 Abs. 2 (Sonderbauten)
- Bauportal NRW — genehmigungsfreie Nutzungsänderung (Abruf 2026-08-11)
- BVerwG, Urteile vom 18.10.2017 – 4 C 5.16 und 4 CN 6.17
- § 13a BauNVO (Ferienwohnungen)
- Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO), Allgemeiner Gebührentarif
- Drittes Gesetz zur Änderung der Landesbauordnung 2018 vom 21.07.2026, GV. NRW. 2026 Nr. 22, S. 537 (in Kraft seit 01.09.2026; Volltext recht.nrw.de, Abruf 2026-09-01)