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Ihre Wohnung steht leer? Was Kurzzeitvermietung realistisch bringt - und was vorher zu klären ist

Leerstand ist ein guter Ausgangspunkt

Eine leerstehende Eigentumswohnung ist für die Vermietung auf Zeit der einfachste Fall: Kein laufendes Mietverhältnis muss beendet werden, die Wohnung ist sofort verfügbar, und Sie können klein anfangen - erst wenige Buchungen, dann mehr. Trotzdem lohnt es sich, vor dem ersten Inserat zwei Dinge zu tun: ehrlich rechnen und vier Fragen klären.

Was realistisch drin ist

Pro Nacht wird bei Kurzzeitvermietung häufig mehr erzielt als der anteilige Tag einer Kaltmiete. Das ist der Reiz - aber nur die halbe Rechnung. Dazu kommen Kosten und Arbeit: Reinigung nach jedem Gast, Ausstattung und Wäsche, Strom, Plattformgebühren, Rücklagen - und Nächte, in denen niemand bucht. Leerstand zwischen Buchungen ist normal und gehört in die Kalkulation.

Entscheidend ist deshalb nicht der Nachtpreis, sondern die Auslastung: Ab wie vielen belegten Nächten im Monat liegen Sie über dem, was eine klassische Vermietung brächte? Diese Schwelle (Break-even) lässt sich mit den eigenen Zahlen ausrechnen - als überprüfbare Rechnung, nicht als Prognose. Wie viel am Ende bleibt, hängt von Lage, Ausstattung und Auslastung ab. Seriös ist hier nur eine Spanne mit offenen Annahmen, keine Zusage.

Auch Ihre Zeit gehört in die Rechnung: Anfragen beantworten, Schlüsselübergaben organisieren, die Reinigung koordinieren. Vieles davon lässt sich an Dienstleister abgeben - dann sinkt der Aufwand, aber auch der Ertrag. Beides sollte in der Kalkulation auftauchen, bevor Sie sich entscheiden.

Typische Kostenpositionen im Überblick
  • Einmalig: Möblierung, Grundausstattung, Fotos.
  • Je Buchung: Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterial, Plattformgebühr.
  • Laufend: Strom und Heizung, Internet, Versicherung, Rücklagen für Verschleiß.

Vier Fragen vor dem Start

  1. Was sagt Ihre Stadt? Manche Städte verlangen eine Genehmigung oder eine Registriernummer, andere nichts. Der Kommunen-Radar zeigt die Regeln für Ihren Ort - mit Quelle und Stand.
  2. Was sagt Ihre Eigentümergemeinschaft? Prüfen Sie die Teilungserklärung. Steht dort nur ‚zu Wohnzwecken‘, ist das ein gutes Zeichen: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zählt die Vermietung an wechselnde Feriengäste in der Regel zur zulässigen Wohnnutzung, solange die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt (Urteil vom 15.01.2010, V ZR 72/09). Informieren Sie trotzdem die Verwaltung und nehmen Sie die Nachbarn mit.
  3. Passt die Lage? Gäste buchen Nähe - zu Messe, Klinik, Bahnhof oder Altstadt. Auch ruhige Stadtteile funktionieren, wenn Geschäftsreisende oder Monteure in der Nähe arbeiten.
  4. Rechnet es sich? Stellen Sie die entgangene Kaltmiete den erwartbaren Einnahmen und Kosten gegenüber - mit Ihren echten Zahlen, nicht mit Werbeversprechen.

So geht es weiter

Fallen die vier Fragen positiv aus, folgt der Weg zur ersten Buchung in fünf Stationen: Wohnung und Daten erfassen; rechtliche Freigaben einholen (Eigentümergemeinschaft, Stadt, gegebenenfalls Registriernummer); die steuerliche Seite ordnen; die Versicherung anpassen; dann Hausregeln, Gäste-Infos und das erste Inserat. Jede Station ist eine überschaubare Checkliste - nichts davon muss an einem Tag passieren.

Der beste erste Schritt: rechnen. Der kostenlose Ertrags-Rechner zeigt in einer Minute eine geschätzte Spanne für Ihre Wohnung - mit offen gelegten Annahmen und der Rechtslage Ihrer Stadt. Danach führt Sie der begleitete Einstieg Schritt für Schritt weiter.

Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Stand 07/2026.

Quellen

Erste Vermietung starten Kommune prüfen