Häufige Fragen

Sie testen 14 Tage kostenlos — ohne Zahlungsdaten. Danach kostet der Zugang 8,99 € je 30 Tage (inkl. 19 % USt), für alle Funktionen und alle Wohnungen Ihres Kontos. Der Zugang endet automatisch: nichts bucht sich von selbst ab, es gibt keine Kündigungsfrist. Verlängern können Sie jederzeit in der App unter „Zugang & Zahlungen“; Kommunen-Radar, Wissensbereich und FAQ bleiben frei zugänglich.

DAC7 verpflichtet Plattformen wie Airbnb oder Booking, Vermietereinkünfte automatisch an das Bundeszentralamt für Steuern zu melden. Bei der Vermietung von Wohnraum gibt es keine Bagatellgrenze — gemeldet wird schon ab der ersten Buchung; die Freistellung unter 30 Fällen und 2.000 Euro gilt nur für den Verkauf von Waren. Die Meldung ersetzt keine eigene Steuererklärung, sondern gleicht Ihre Angaben mit den Plattformdaten ab.

Der Brief bestätigt, dass die Plattform Ihre Daten an das Finanzamt gemeldet hat. Prüfen Sie die genannten Umsätze gegen Ihre eigenen Aufzeichnungen und geben Sie die Einkünfte in Ihrer Steuererklärung an, falls noch nicht geschehen. Die Meldung allein löst keine Strafe aus, unversteuerte Einnahmen aber schon.

Die Kleinunternehmerregelung greift, wenn Ihr Umsatz im Vorjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreitet (Werte seit 2025). Dann führen Sie keine Umsatzsteuer ab und weisen auch keine aus. Wird die 100.000-Euro-Grenze unterjährig gerissen, endet die Regelung sofort ab diesem Umsatz.

Kurzfristige Beherbergung unterliegt dem ermäßigten Satz von 7 Prozent. Zusatzleistungen wie Frühstück, Reinigung als Sonderleistung oder Parkplatz können dagegen dem Regelsatz von 19 Prozent unterliegen (Aufteilungsgebot). Als Kleinunternehmer weisen Sie gar keine Umsatzsteuer aus.

Reine, private Kurzzeitvermietung ohne hotelähnliche Leistungen zählt meist zu Vermietung und Verpachtung und wird über die Anlage V (bzw. V-FeWo) erklärt. Sobald der Betrieb gewerblich wird, ermitteln Sie den Gewinn per Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR; Anlage G und Anlage EÜR). Die Abgrenzung hängt vom Umfang der Serviceleistungen ab.

Vermietung wird gewerblich, wenn hotelähnliche Zusatzleistungen hinzukommen, etwa tägliche Reinigung, Verpflegung, Rezeption oder häufig wechselnde Gäste mit hohem Organisationsaufwand. Dann fallen Gewerbesteuer (ab Freibetrag 24.500 Euro) und ggf. Pflichten wie Gewerbeanmeldung an. Die bloße möblierte Überlassung allein macht Sie noch nicht gewerblich.

Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) bis 800 Euro netto können Sie im Jahr der Anschaffung sofort voll absetzen. Teurere Anschaffungen und das Gebäude selbst werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben (AfA), Möbel typischerweise über rund 13 Jahre, Wohngebäude meist mit 2 oder 3 Prozent pro Jahr.

Ja, da auf Vermietungsgewinne Einkommensteuer nachgezahlt werden kann und ggf. Umsatz- oder Gewerbesteuer hinzukommt, ist eine Rücklage sinnvoll. Als grobe Orientierung legen viele Vermieter einen Teil jeder Einnahme separat zurück. Die konkrete Höhe hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab - dies ist nur eine allgemeine Information, keine Einzelfallberatung.

Viele Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt verbieten es, Wohnraum ohne Genehmigung dauerhaft als Ferienwohnung zu nutzen (Zweckentfremdung). Oft sind nur wenige Wochen Kurzzeitvermietung pro Jahr erlaubt, darüber hinaus brauchen Sie eine Genehmigung. Die Regeln stehen in der jeweiligen kommunalen Satzung.

Möglich — das ist eine andere Frage als die Zweckentfremdung: Baurechtlich ist die Ferienwohnung eine eigene Nutzungsart (§ 13a BauNVO) und nicht „Wohnen“; je nach Gebietstyp im Bebauungsplan ist sie dort zulässig, ausnahmsweise zulässig oder unzulässig. Eine formlose Anfrage beim Bauamt kostet nichts, bindet die Behörde aber auch nicht. Verbindlich ist der gebührenpflichtige Vorbescheid — in NRW § 77 BauO NRW 2018: er bindet drei Jahre und wird von einer bauvorlageberechtigten Person eingereicht. Der Kommunen-Radar zeigt für die erfassten Städte die Faktenlage unter „Nutzungsänderung & Planungsrecht“ samt zuständiger Stelle; HostKlar bereitet die Anfrage vor, Sie senden sie selbst.

Eine bundesweite 90-Tage-Regel gibt es nicht. Die 90 Tage stammen aus dem Landesrecht von Nordrhein-Westfalen und gelten nur in den Städten mit Zweckentfremdungssatzung; andere Länder ziehen andere Grenzen (Hamburg und München zum Beispiel acht Wochen), und Berlin arbeitet mit einem Genehmigungssystem. Maßgeblich ist immer das Recht Ihres Landes und Ihrer Stadt. Für NRW ist eine Absenkung im Gesetzgebungsverfahren: Das Faires-Wohnen-Gesetz soll die genehmigungsfreie Kurzzeitvermietung laut Pressemitteilung der Landesregierung vom 17.03.2026 auf 56 Nächte pro Kalenderjahr senken; erste Lesung war am 15.07.2026, Inkrafttreten frühestens Herbst 2026 (Stand 11.08.2026).

Immer mehr Kommunen verlangen, dass Sie eine Registriernummer beantragen und in jedem Inserat angeben; das Kurzzeitvermietung-Datenaustausch-Gesetz (KVDG) setzt die EU-Verordnung 2024/1028 um, die seit dem 20.05.2026 gilt. In NRW heißt die Nummer Wohnraum-ID und wird in acht Städten verlangt (Aachen, Bonn, Brühl, Dortmund, Düsseldorf, Köln, Münster, Wesseling); beantragt wird sie kostenfrei über bauportal.nrw. Wo ein Verfahren besteht, dürfen Plattformen kein Inserat ohne Nummer veröffentlichen. Die Bundesnetzagentur betreibt seit 01.07.2026 die zentrale Datenstelle; die Plattformen melden Belegungsdaten seit dem 01.09.2026 monatlich.

Für die Überlassung an Dritte brauchen Sie grundsätzlich die Erlaubnis Ihres Vermieters; ohne sie riskieren Sie eine Abmahnung oder Kündigung. Bei kurzzeitiger Vermietung an wechselnde Gäste ist die Zustimmung besonders wichtig, da hier oft kein Anspruch auf Erlaubnis besteht. Kleinere Fälle wie ein WG-Zimmer können anders zu beurteilen sein.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann die kurzzeitige Vermietung durch die Teilungserklärung oder Beschlüsse eingeschränkt sein. Der BGH hat entschieden, dass ein generelles Verbot der Kurzzeitvermietung nur einstimmig beschlossen werden kann. Prüfen Sie daher Teilungserklärung und Beschlusssammlung Ihrer WEG.

Die Meldepflicht bei Beherbergung besteht weiter, seit 2025 ist der besondere Meldeschein aber nur noch für ausländische Gäste vorgeschrieben; für inländische Gäste ist er entfallen. Ausländische Gäste müssen weiterhin unterschreiben und ein Ausweisdokument vorlegen. Die Meldescheine sind ein Jahr lang sicher zu verwahren.

In Nordrhein-Westfalen richtet sich die Anmeldung nach den kommunalen Vorgaben: Je nach Stadt sind eine Registrierung, eine Zweckentfremdungsgenehmigung und die Anmeldung beim Finanzamt nötig. Bei hotelähnlichem Betrieb kommt eine Gewerbeanmeldung hinzu. Welche Schritte konkret gelten, hängt von Ihrer Gemeinde ab.

Eine private Wohngebäude- oder Hausratversicherung deckt gewerbliche oder kurzzeitige Vermietung an wechselnde Gäste oft nicht ab. Melden Sie die Nutzung Ihrem Versicherer und prüfen Sie eine spezielle Police oder Erweiterung, damit Schäden durch Gäste und Haftpflichtfälle abgesichert sind. Plattform-Garantien ersetzen keine eigene Versicherung.

Viele Städte erheben eine Übernachtungs- oder Bettensteuer auf den Übernachtungspreis, Kur- und Erholungsorte zusätzlich eine Kurtaxe pro Gast und Nacht. Als Gastgeber müssen Sie die Abgabe oft einziehen, anmelden und an die Kommune abführen. Höhe und Pflichten stehen in der jeweiligen kommunalen Satzung.

Einnahmen und Ausgaben müssen Sie vollständig, richtig und zeitgerecht aufzeichnen; die GoBD verlangen unveränderbare, nachvollziehbare Aufzeichnungen. Belege sind in nach Art sechs oder zehn Jahre aufzubewahren, auch digital revisionssicher. Ein einfaches, lückenloses System pro Objekt erleichtert später Betriebsprüfungen.

Beides wird getrennt beurteilt. Rundfunkbeitrag: Die erste Raumeinheit je Betriebsstätte ist beitragsfrei, ab der zweiten Ferienwohnung oder dem zweiten Gästezimmer fällt je ein Drittel des Beitrags an (2026: 6,12 € statt 18,36 € im Monat); liegt die Ferienwohnung im selbst bewohnten Haus oder auf demselben Grundstück, ist sie in der Regel mit dem privaten Beitrag abgedeckt. GEMA: Gebühren entstehen, wenn Sie Rundfunksignale über eine Verteileranlage (Kabel- oder SAT-Verteilung) an mehrere Einheiten weitergeben — für ein Gerät mit Zimmerantenne fällt nichts an.

Empfangen ja, ausstellen meist noch nicht. Wer unternehmerisch vermietet, muss seit dem 01.01.2025 E-Rechnungen empfangen, verarbeiten und archivieren können — auch als Kleinunternehmer. Ausstellen müssen Kleinunternehmer grundsätzlich keine; für die B2B-Ausstellungspflicht laufen Übergangsfristen bis Ende 2026 beziehungsweise bis Ende 2027 für Unternehmen bis 800.000 € Vorjahresumsatz. Rechnungen unter 250 € sind ausgenommen. Wer rein privat und gelegentlich vermietet und dabei nicht Unternehmer ist, wird nicht erfasst.

In der Regel nicht ohne Genehmigung. Öffentlich geförderter Wohnraum darf nach dem WFNG NRW nicht ohne Genehmigung zur dauernden Gästebeherbergung oder gewerblichen Zimmervermietung genutzt werden (§ 21 Abs. 3 WFNG NRW; Bindungsdauer §§ 22, 23). Das gilt landesweit — unabhängig davon, ob Ihre Gemeinde eine Zweckentfremdungssatzung hat, und unabhängig von der 90-Tage-Grenze. Ob eine Wohnung gefördert ist, steht in der Förderzusage oder im Kaufvertrag; im Zweifel klärt es die Wohnungsbauförderungsstelle Ihrer Kommune.

Bei einer ausschließlich vermieteten und sonst dafür bereitgehaltenen Ferienwohnung unterstellt das Finanzamt die Absicht, Überschüsse zu erzielen — solange die ortsübliche Vermietungszeit nicht um mindestens 25 Prozent unterschritten wird. Wird sie unterschritten oder nutzen Sie die Wohnung selbst, ist eine Prognose über 30 Jahre zu erstellen; fällt sie negativ aus, erkennt das Finanzamt Verluste nicht an. Für die Auslastung ist nach dem BFH-Urteil vom 12.08.2025 (IX R 23/24) der Durchschnitt aus drei bis fünf zusammenhängenden Jahren maßgeblich, nicht ein einzelnes Jahr.